Nguồn cung nhà ở tăng mạnh năm 2025, nhưng giá vẫn neo cao

Theo báo cáo từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) và Bộ Xây dựng, năm 2025 chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ về nguồn cung nhờ hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Riêng nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà ở xã hội cũng tăng tích cực với 698 dự án, hơn 657.000 căn - tăng 13% so với cuối năm ngoái, và số lượng hoàn thành vượt kế hoạch 102%.

Nhiều địa phương lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Tây Ninh đã "cởi trói" cho 1.759 dự án. Tuy nhiên, giá nhà vẫn duy trì đà tăng mạnh. So với năm 2019, giá căn hộ tại Hà Nội tăng 96%, TP HCM tăng 57%, Đà Nẵng tăng hơn 72%. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề cũng tăng tới 30%. Theo CBRE Việt Nam, giá chung cư trung bình tại hai thành phố lớn đạt 91-95 triệu đồng/m², tăng 21-23% so với năm ngoái. Các khu vực lân cận cũng ghi nhận tăng 15-30%.

Bất động sản khu Đông TP HCM tháng 12/2025. (Ảnh: Quỳnh Trần/VnExpress)

Bất động sản khu Đông TP HCM tháng 12/2025. (Ảnh: Quỳnh Trần/VnExpress)

Lệch pha cung - cầu nghiêm trọng

Giới chuyên gia nhận định, nguồn cung tăng nhưng chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở giá vừa túi tiền cho người thu nhập trung bình tiếp tục khan hiếm.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết tại TP HCM và các tỉnh vệ tinh, gần 30.000 sản phẩm mới được triển khai năm nay, nhưng phân khúc cao cấp chiếm tới 90% tại TP HCM và gần một nửa tại các khu vực lân cận. "Nguồn cung tăng nhưng không giải quyết được áp lực giá cho nhu cầu ở thực", bà Dung nhấn mạnh.

Tương tự, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, chỉ ra tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm, với các dự án mới hầu hết thuộc hạng sang. Nhà ở xã hội - được kỳ vọng làm "van xả áp" - chỉ chiếm 5-6% tổng dự án, dù đang triển khai 657.000 căn nhưng vẫn quá nhỏ bé so với nhu cầu của hàng triệu lao động đô thị.

Dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP HCM năm 2025. (Ảnh: CafeF/Batdongsan.com.vn)

Dự án chung cư cao cấp tại Hà Nội và TP HCM năm 2025. (Ảnh: CafeF/Batdongsan.com.vn)

Chi phí phát triển "đội" lên, thu hẹp dư địa giảm giá

Ngoài lệch pha sản phẩm, chi phí đầu vào tăng mạnh là rào cản lớn khiến giá nhà khó hạ. Tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, lãi vay và thủ tục pháp lý đều leo thang.

Một chủ đầu tư tại khu Đông TP HCM chia sẻ, tiền sử dụng đất cho dự án trên quốc lộ 13 lên tới 68 triệu đồng/m², chi phí giải phóng mặt bằng theo thị trường gần 100 triệu đồng/m². Giá cát xây dựng tăng từ 300.000-400.000 đồng/khối lên gần 1 triệu đồng. "Chi phí cao khiến giá bán khó giảm", vị này nói.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Phú Đông Group, phân tích tiền đất chiếm 40% giá thành dự án (cao hơn nếu mua thứ cấp), chi phí xây dựng và hạ tầng 25-30%, còn lại là marketing, pháp lý. Tiến độ chậm trễ có thể phát sinh hàng chục tỷ đồng lãi vay và quản lý, bào mòn lợi nhuận.

Giải pháp từ quản lý nhà nước

Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đề xuất hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục, nghiên cứu trung tâm giao dịch bất động sản quốc gia và kiểm soát tín dụng, trái phiếu.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kiến nghị đẩy mạnh dự án giá phù hợp, tháo gỡ nút thắt pháp lý và tiền sử dụng đất. "Chỉ khi kiểm soát chi phí đầu vào và rút ngắn thời gian triển khai, thị trường mới có dư địa điều chỉnh giá bền vững", ông Đính nhấn mạnh.

Dù nguồn cung đang trên đà phục hồi, các chuyên gia dự báo giá nhà ngắn hạn khó giảm, thậm chí có thể chững hoặc tăng nhẹ ở một số phân khúc. Thị trường cần các giải pháp đồng bộ để cân bằng cung - cầu, hướng tới sự phát triển lành mạnh hơn trong năm 2026.